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一号旁白：
地产江湖这么大，却容不下一个“陈凯”？
新力控股：“明股实债”吞噬巨额利润，盈利成色有待重估
作者：海哥
就在一号君写此文时，我们已经得知新力控股（集团）有限公司联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯即将离任。考虑到公司没有公布，所以等了一天发布。
昨晚，新力官宣陈凯已经提出离职，离职原因为“需投放更多时间于个人及其他事务”。
这距离今年3月2日陈凯离开中南，接任新力控股联席董事长、行政总裁兼执行董事仅过去189天。
而陈凯最近一次亮相，是在8月31日新力控股的2020半年度业绩发布会上。彼时，陈凯对于在新力上任半年以来的感受回应道：
忙，特别忙。
没想到，是忙着辞职。
而对于官方所称的离职原因，目前尚未获当事人回应，但陈凯到新力也差不多半年时间，我们从新力控股的半年报中也许可窥一二，究竟为什么分手。
大涨的净利润和过低的权益比
据新力控股半年报显示，上半年，新力控股实现营业收入87亿元，同比增长24.6%；净利润8.71亿元，同比增长83.1%，应占核心净利润6.8亿，上涨约71.5%；
同期的净利润率提升至10%；毛利率同比下跌4个百分点为30.2%。盈利状况与同行相比，尚在正常区间。
不过时间拉长了看，2018年和2019年新力控股的毛利率为别为37.3%和29.6%。在行业整体盈利水平下滑的情况下，新力控股后续的利润率大概率也会随势逐年下滑。
同期销售额方面，上半年新力控股总合约销售额及应占权益合约销售额435.44亿元和210.61亿元，分别同比增长1.6%和6.8%。
从数据看，新力控股48%的权益占比，在行业内来讲仍属低位。
不过从新力今年上半年的拿地情况看，通过招拍挂、收并购、合资合营的多种拿地方式，新增项目22个，总规划建筑面积229万平方米，应占建筑面积166万平方米，权益占比提升至72.5%，权益投资额为92.94亿元。可以预见，新力控股也在努力提升权益占比。
少数股东权益暴涨收益锐减，疑明股实债操作负债率
基本面之外的财务数据来看，新力控股上半年净资产负债率为66.2%较2019年底的67%略有下降，延续了2019年以来的低负债率，而在此前的2017年、2018年，净负债率为269.7%、237.9%；
剔除预收款后的资产负债率为50.3%，较去年同期略有上升，较2018年的41.7%、2019年的48.9%逐步走高。
现金短债比为1.4，与去年基本持平。而融资成本则上升至9.4%。应该说，尽管新力顺利在港交所上市，但其融资成本仍未见明显下降，2018年融资成本为9.3%、2019年融资成本为9.2%，仍旧远高于行业平均融资水平。
无论是高成本的融资，还是上市前的突击断崖式降负债，背后是高比例的合联营项目，也就是一号君在前文提到的新力控股一直存在权益占比不高的问题。而这，给了新力控股充分的利润调节和债务调节的空间。
从上市前夕的2018年开始，新力控股的少数股东权益就迅速增长，少数股东权益余额从2018年底的8.2亿元增加至2020年中的76.81亿元，大涨了9.37倍，且少数股东权益在公司总权益中占比47%；
但同期内新力控股少数股东损益（非控股权益）非但没有增加，反而从2018年的1.4亿元减少到2020年中的4896万元，呈现“权益大幅增长、利润大幅减少”的状况。
这么一比较，一号君发现，少数股东权益占近一半，对应收益却仅占5.7%，母公司拿走了九成多净利，这少数股东有点像活雷锋啊！
这还不算完，除了少数股东权益规模与利润规模不相匹配外，从资产收益率层面看与母公司也存在着天壤之别。
今年上半年新力控股的少数股东净资产收益率（ROE）也仅有0.65%，而归属母公司股东的摊薄净资产收益率的达到了9.7%。
原来规模庞大的少数股东权益（也就是合联营公司），成了新力控股负债率和利润的调节器。
通常来说通过，通过合营联营公司将债务拉出表外，这样入表的有息负债就能大幅降低，这就是为什么新力控股的净负债率能够从237.9%一路狂飙下降至今年中报的的66.2%。
另一边，通过做低少数股东权益的净资产收益率，把合营联营公司大量的利润并表进母公司，从而做到让归母利润大幅增多，不过新力控股的这个操作比例，实在是相差得过于离谱，新力控股的真实盈利能力值得推敲。
很显然，通过这一增一减，成功做大了净利润，做小了净资产，从而将净负债率大幅降低。
虽然纸面好看了，但资本市场未必会买账，从新力控股居高不下的融资成本可以看出，资本市场对新力控股真实的负债情况是有数的，毕竟今年上半年新力控股的贷款及借款利息就达到了11.55亿元。
当然，少数股东权益在净利润分配方面未得到多少好处，却在借款利息上获得了超高回报，显然新力控股这是明股实债，且这个债务成本要远高于其公布的9.4%。
由此可知，以少数股东权益的名义存在的如此之高的债务占比，以及如此之高的债务成本，新力控股的盈利能力究竟几何呢？想必不言而喻。由此我们发现，新力控股的明股实债鲸吞利润，无异于饮鸩止渴。
说回开头，或许这也是为什么陈凯匆忙离职的原因吧，以陈凯总的风格，必然是要降杠杆、防风险、做稳健为主的；而老板的思路仍然停留在原来的思路层面，一切以规模为先，毕竟这是老板最熟悉的路径。
但眼下，风向变了……
