净负债率降逾40%、总土储超1.3亿平方米 新城控股冲刺2500亿目标的底气
本报记者/张玉/上海报道
“住宅+商业”双轮驱动、营收和净利双增，新城控股集团股份有限公司（601155.SH，以下简称“新城控股”）上半年的业绩答卷一如既往地延续着高质量增长的稳健步伐。
半年报显示，今年上半年新城控股实现营业收入377.36亿元，同比大幅增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%。截至6月底，新城控股总土地储备为1.37亿平方米，足以满足未来2～3年的开发运营所需。
在当前的环境下，追求稳健运营的新城控股也在持续降杠杆。截至半年度末期，新城控股在手现金余额649.95亿元，现金短债比超过1.73倍，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；同时，净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点至35.06%。
亿翰智库分析指出，在“住宅+商业”双轮驱动的模式下，新城控股住宅业务方面，竣工结算面积大幅提升，营业收入同比高速增长；商业地产方面，尽管遭遇疫情影响，但是租金及管理费收入依然实现了同比22.5%的正增长。下半年是新城控股的销售旺季，如果企业加快推盘供货，全年住宅预计能达成2500亿元的销售目标。
日前，新城控股相关负责人向《中国经营报》记者表示，保持规模之际，新城控股追求高质量、稳健、可持续增长，这也将是其长期坚持的战略路径。正如新城控股董事长王晓松此前所言，公司将“增量”转向“提质”，由“冲规模、提排名”转为“以资本回报率为核心、聚焦利润”。
经营降杠杆
长期以来，新城控股的营收、利润均保持着较快的增长速度。上半年，新城控股实现销售金额975.21亿元，累计销售面积约877.53万平方米。
商业管理运营方面，根据半年报，吾悦广场已开业面积共586.62万平方米，同比增长42.72%，上半年实现租金收入21.32亿元，同比增长22.46%，平均出租率达96.08%。
运营收入稳步提升的同时，新城控股还积极抢占市场先机，持续扩大商业布局，于全国范围内持续落地吾悦广场综合体项目。
仅6月份最后两天，新城控股接连落子5座吾悦广场。例如，6月29日，新城控股以17.34亿元摘得西宁城北区门源路三期地块，地块属性为住宅、商服，这意味着西宁第二座吾悦广场落地城北区，助力西宁城市建设和当地居民消费升级。
截至目前，新城控股已在全国布局139座吾悦广场，累计开业63座。三季度以后，吾悦广场将进入密集开业期，全年计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。
业绩高质量增长的同时，新城控股追求稳健经营，致力于实现经营降杠杆。半年报数据显示，截至半年度末期，公司资产负债率为87.66%，主要由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；同时，净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点至35.06%。
公司流动性充裕。截至报告期末，公司在手现金余额649.95亿元，短期债务375.81亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过1.73倍。
据悉，上半年，新城控股适时、灵活运用直接融资工具优化债务结构、盘活存量资产，积极拓宽融资渠道。报告期内，公司在交易所市场先后完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行，共募集资金35.47亿元人民币；在中国银行间市场发行超短期融资债券，募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金3.5亿美元，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求。
“1+3”战略布局核心城市
今年上半年，在资金流动性充裕的情况下，新城控股把握市场机遇，积极拓展住宅和商业综合体项目，以较低成本获取大量优质地块。根据半年报信息，上半年新城控股新增土地储备共56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米，平均楼面地价仅2867.82元/平方米。截至6月底，新城控股总土地储备为1.37亿平方米，足以满足未来2～3年的开发运营所需，土储充裕，为公司后续发展提供坚实保障。
以6月份为例，仅当月新城控股即斩获19个优质项目。一方面，凭借长期深耕长三角的地缘优势，公司持续于温州、杭州、无锡、金华等长三角重点城市及有强劲发展潜力的城市获取地块；另一方面，不断深化全国化布局，拓展长沙、西宁、兰州等中西部地区省会城市，持续夯实“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张”的“1+3”战略布局。
值得一提的是，在拿地结构上，今年以来，新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、南宁等全国重点省会城市，持续加大高能级城市布局。
天风证券的研报指出，今年新城控股战略性增加了高能级城市的土地项目，而其获地成本保持在销售均价的45%水平线之下，或表明公司较强的投资能力。
截至目前，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占公司总土地储备的35.75%，长三角区域三四线城市占公司总土地储备的34.90%。全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为新城控股下半年以及未来的长远发展打下坚实基础。
秉承“地域深耕”策略，上半年，新城控股在常州、南京、长沙等城市销售表现良好，业绩均位列当地房企前列，在天津、常州、温州、淮安、镇江、肇庆等城市，新城控股的市场占有率均为Top5以内。
升级产品体系
在地产行业，传统的产品打造主要是靠经营驱动的。如果追求高周转，产品必然要做到高度标准化，具备快速复制的可能性；如果追求利润率，就要不停地给产品做加法，以期增加产品溢价。然而，在当前规模与质量并重的公司整体战略下，新城控股适时调整了产品战略，即从客户的需求出发，通过打造满足客户需求、解决客户痛点的产品，实现经营效益和产品品质的平衡。
据悉，2019年，新城控股启动“未来社区”专项研究，对现有社区产品体系进行全面升级，在社区层面进行产品创新并发掘新的价值增长点。通过研究物联网、云共享、人工智能、新能源等科技变革对客户生活的潜在影响，描摹出12大类未来社区生活场景，并针对这12类场景进行客户调研，对智能社区、生活圈运营、外向型空间共享等6类客户敏感度高的场景进行优先落位，实现先发优势。
在今年初疫情发生之后，针对客户对绿色健康的高度关注，新城控股在产品端迅速响应，实现“芯健康”2.0住宅体系的焕新升级。通过对25个城市近万名入住/已购/意向业主进行大数据调研，并从客户敏感及技术适配两个维度进行筛选，新城控股建立并完善了自己的绿色健康产品体系，累计完成3大场景72细项研发，其中归家场景12项，居家场景43项，社区场景17项。
例如，在归家场景上，新城控股配备了智能化社区通行系统，实现从“社区门厅、住宅单元门、入户大堂、电梯厅、入户门”全程无接触通行，减少交叉传染风险。同时，归家动线与垃圾清运动线进行分离，收集点采用绿篱围合做隐蔽式处理，并定期清扫消毒，保证小区整洁、无异味。
今年7月，在由中国房地产指数系统、中指研究院联合主办的“中国房地产指数系统2020半年房地产市场趋势报告会”上，新城控股荣获中指研究院颁布的“中国房地产产品力优秀企业”称号。
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