昨天下午去了趟青浦，因为在4s店充值了保养年卡，所以不得不开车40公里，回去保养。
说到青浦，我还是比较有感情的，因为毕竟在上海有家后，青浦是我真正意义上的第一个家，从2016年搬家都青浦后，一直到2020年前，都是居住在青浦的，从2017年17号线开通，我是一点点见证青浦的成长和飞速发展的。
写到这里，是不是大家觉得，我今天要给大家分析下青浦板块？那就错了，我今天想写的是一个买房踩坑的故事，而不是分析板块。
01帮我对接保养的小哥我们从2016年就认识了，那时候，他大学毕业两年，是青浦土著。因为年龄相仿，所以就聊得比较多。
从聊天得知，别看他只是4s店的保养售后专员，但是他是永达的正式编制员工，收入不菲的，月均15000 ，年底可能有30000 ，同时公积金缴纳也是按照18000的工资基数缴纳的。这个收入，其实在2016年来说，对于刚毕业没多久的大学生来说，已经很吓人了，秒杀90%非风口行业和非985高校的毕业生的收入。
2018年，住在金泽的他，打算在青浦城区买套房子，因为毕竟每天从金泽来回通勤，实在是太远了。他首付有150万左右，购买的标的，只是希望在青浦城区，但是具体买哪里买什么样的产品，并没有想太多。
我帮他算了下：首付150万，购买青浦城区靠近漕盈路地铁站的小区，例如旭辉玫瑰湾和富力桃园，90平米的两房或者小三房，中高区楼层大概在300万左右，有首房首贷资格，那么首付就是110万左右，150万绰绰有余，但是要贷款约200万，月供在10000元左右，扣除公积金每个月2500左右，实际要支出的真实月供是7500元左右。
听到7500元的月供来说，他第一时间就表示，这个月供压力太大了，要我还30年，以后不用讨媳妇了，太可怕了。
随后，过了半年多的时间，在下一次保养车的时候，他说他已经买好了，买了青浦城区的老破小小区，两房65个平方，花了180万，贷款60万，50万公积金，10万商贷，留了些钱买了台车。
我听了后，简直要昏过去，一手好牌打稀烂。首房首贷，就这样，以贷款10万，白白的浪费用了。
02我们来算算，在经过了2020年牛市行情后，这套房子的涨幅和他的收益。
总价180万，首付120万，贷款60万，目前这套房子210万，2016年底巅峰时候，曾经这套房子可以买到240万。目前如果售出，可以净到手150万，去掉当年的摩擦成本，收益在20万左右。
但是如果买次新小区的话，那么总价300万，首付110万，贷款200万，现在市场价400万左右，那么售出后，净到手210万左右，去掉摩擦成本，收益在90万左右。
我不禁反思。其实2020-2021年这一波上海楼市的牛市，其实好多好多产品都是跑输大盘的。
其中，最跑输大盘的产品就是上海郊区的的老破小小区，无论是松江、嘉定还是青浦，虽然三大郊区的建设如火如荼，已经可以自成体系，完全不需要市区的配套，但是他们老城区的小区并没有如日新月异的建设一样翻天覆地，跟上房价的涨幅。
就像本文中主人公一样，他还是相对来说比较幸运，买到了上海楼市上一轮周期的市场底，目前还是可以不赚不亏的平进平出的，但是那些买在2016年底和2017年年初的人来说，就没有那么幸运了，不仅没涨，反而房价还跌不少，每个月持有的利息，都在不断侵蚀他的财富，而且在未来的三年中，这种产品解套，依旧无望。
03写到这里，我想说的是，买错别买贵还可怕，买贵但是产品好，可能一个月的市场行情，就给你烫平了；未来一个牛市行情，分分钟就让你好好赚一笔，谁又会在乎，都买贵的那部分呢。但是如果买错了，那真的是万劫不复，能成功逃出已经是万幸了。
最后：给大家备注下那些不该买房的区域，务必务必慎重。郊区老破小，外冈，罗店，美兰湖，奉贤，金山，市区没有特殊价值加成的老破小，塔楼等等，都是接下来三年要格外慎重的产品。
