商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业街区为中心，向周围扩散形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。随着青岛房地产版图的不断扩大，青岛这座城市经历了从单核心商圈到多核心商圈的演变。
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曾几何时，中山路就是青岛人购物的代名词。在青岛，从早期的中山路商圈一枝独秀，到台东商圈、香港路东部商圈、新都心商圈、崂山商圈相继崛起，西海岸新区商圈也逐渐形成规模，与东部城区、北部城区的商圈鼎足而立。区域之间商圈的变革，构成了一条明晰的时间线，记录着青岛这座城市发展的轨迹。从上世纪八九十年代开始，青岛的商圈经过几十年的发展、变迁和扩容，完成了数量和深度的双重飞跃。
十年河东十年河西 商圈变革新旧更替
中山路商圈是青岛商业的最早发源地。在1980年代，中山路仍然是整个城市的商业中心。在青岛人的消费记忆里，名噪一时的春和楼、亨得利、天真摄影等老字号品牌，都依托中山路商圈孕育而生，成为这座城市的记忆。但随着青岛商业中心东移，到了上世纪90年代，中山路商圈繁华褪去，陷入落寞。
停滞不代表着从此退出了历史舞台。西部老城区改造后形成的新一代居住社区，仍在为中山路商圈注入活力，作为旅游景点的中山路，每年的旅游旺季仍能汇聚大量的游客，为中山路区域的商业发展提供了可能。
以中山路商圈为起点，青岛的商圈在随后的几十年里不断变迁、漂移和拓展。上世纪90年代，青岛市委市政府搬离中山路附近老城区，政治中心迁到东部。市南商圈从西部聚集慢慢变为东部崛起。1998年，青岛第一家外资商业零售企业佳世客东部购物中心开业纳客；1999年，青岛家乐福名达店开业......从1996到2000年，重量级商场争相入驻，香港中路商圈迅速崛起。
中山路商圈实景图
2008年后，澳门路的百丽广场及海信广场开业，香港中路商圈有了质的飞跃。
此后兴起的商业项目，体量动辄在10万平方米。海航万邦购物中心、华润万象城以及中铁青岛中心相继开业，香港中路商圈版图再次扩大。
与香港东路商圈发展同步，市民耳熟能详的商圈，也在这一段时间发展起来的，还包括台东、李村、崂山、新都心和浮山后商圈等。
而作为第九个国家级新区，西海岸新区也逐渐形成了长江路、香江路、安子、唐岛湾以及西海岸CBD等几个商圈。西海岸新区商业的快速发展，离不开万科等地产企业的城市经营。西海岸新区地产版图的扩大，让区域的商业配套日臻完善。
上述商圈的发展和变迁中，当然不只是在规模上的急剧扩张。更为重要的是，商业的业态和商业的深度也发生了巨大变化。
业内人士分析，如今商场之间的竞争已经完全成为了购物体验之间的竞争，尤其是在电子商务高度发达的当下，购物中心更重要的是通过提升消费体验来留住顾客，体验式购物已经成为所有商业中心共同的发展方向。
区划调整功能转换 商圈呈多中心发展
在几十年的发展过程中，青岛历经几轮大的区划调整，大青岛格局跃然而出。青岛新旧商圈的更迭，也与几十年间青岛城市发展息息相关。影响商圈变革的因素，包括交通条件、居民置换、老城区改造以及人口递增等因素。商圈的形成固然需要从体量、位置等方面定义，而一个商圈基本的依托力是消费群体的消费力。便捷的交通只构成商圈的基础，人口因素是商圈形成的基本因素。因为人口数量直接决定了消费能力，决定了商业聚集的密度。
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真正的商圈需要具备什么样的条件？
商圈的形成，需要具备几个特点：一是独立的物业，二是可能形成的城市综合体，三是便捷的交通配套，四是城市的景观设计要体现环境美学标准和审美规划。
综上所述，真正的商圈需要具备以下条件：交通发达，商业和物流发达，专业化的业态模式，大量的人口聚集以及城市综合体的支撑。我们从这几十年青岛商圈的变迁之中，是能总结出上述的规律的。
举例来说，香港东路商圈，其耀眼之处，在于包括爱马仕、卡地亚、路易·威登等世界顶级品牌的进驻，以及政府搭台背景下楼宇经济的繁荣，包括国际知名商业品牌、总部企业高端服务业企业以及和世界百强排名企业总部落户。市南区东部商圈，胜在地域优势，这是其他商圈无法比拟的。
而新都心商圈的崛起，则直接得益于旧城改造、居民置换以及交通条件的改善等因素。在2009年以前，市北区这一片由长沙路、清江路、南昌路、黑龙江路围合而成的片区，还是一个未经改造的旧村和旧货市场。旧村改造启动后，新都心片区成为高端住宅、商务办公、商业街区林立的新城区。以万科为代表的众多实力开发商的深耕，让市民青睐于在此地安家置业，再加上地铁3号线的拉动，新都心商圈在短短的几年内迅速崛起。
崂山商圈、浮山后商圈以及李沧区的生态商住区，都沿袭着这样的一个发展的轨迹，在城市升级改造的过程中，由城市边缘或旧村落慢慢地发展壮大，最终奠定了青岛商圈多中心发展的格局。
城市升级空间广阔 辛安腹地潜力巨大
青岛城市人口的增长，城市居住区的东拓、西进和北上，加上城市交通路网的不断完善，以人流、居住、地铁为导向的新型商住综合体模式，更受到市民的青睐。我们不妨重点再关注一下西海岸新区。2014年6月3日，国务院批复同意设立“青岛西海岸新区”。国家对青岛西海岸新区的战略定位，包括国际经济合作区，海洋基因库、高端装备制造、军民融合创新示范区、海洋经济国际港口贸易、陆海统筹发展试验区等。西海岸新区GDP的目前排名，仅次于上海浦东新区和天津滨海新区，排名全国第三；西海岸沿海一线已基本发展完成，包括唐岛湾区，安子片区，灵山湾片区及胶南方向的中央活力区，都已规划落定，大部分已建设完成；西海岸传统的主城区包括长江路、香江路沿线、保税区附近已完全发展饱和。
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根据规划，到2020年西海岸的人口将达到240万，到2030年人口达到410万，也就是说未来40%的青岛人口要住在西海岸。因此，西海岸新区急需要辛安副中心承接人口增长和城市扩张。2016年1月，国务院正式批复《青岛市城市总体规划（2011——2020）》。要将青岛打造成“三城联动、组团发展”的海湾型中心城区，其中三主是东岸浮山湾中心区、西岸唐岛湾中心区、北岸红岛湾中心区，五副分别是青岛湾老城区副中心、崂山副中心、李沧副中心、城阳副中心和辛安副中心。
青岛市城市总体规划图
2020年8月8日，青岛跨境进口电商发展峰会暨东北亚跨境电商中心仓开仓仪式在山东西海岸自贸区青岛片区举行。该项目以“全球中心仓”的理念，以跨境电商公共仓为核心，发挥其业内领先的招商和运营优势，依托青岛毗邻日韩的区位特点，充分运用西海岸自贸区和海关特殊监管区域功能政策，为跨境电商参与方提供全方位服务，互联网 的商业经营模式，将推动整个西海岸跨境电商产业高质量发展。
商业的活力，与人口有着直接的关系。商业是否发达，又是判断城市是否繁荣的标志之一。相比于其他4个副中心，辛安副中心目前大量的村落、工厂待拆迁重建，城市升级的空间非常大。辛安还是西海岸实体经济重要的集中区，也是西海岸人口聚集区，地理位置的中心，交通枢纽，这意味着辛安副中心藏有巨大的发展潜力。
轨道支撑 TOD模式 “城市之光”缔造新生代商圈
一个区域的发展潜力还处在潜藏期，意味着这里房产的价值仍处在洼地。缔造新都心商圈之后，万科再造城市商圈新生态，驱动西海岸新区商业模式变革。
以万科城市之光项目为例，这个项目所处的地段以及轨道交通优势，决定了新都心商圈的崛起轨迹，会在辛安副中心再次复盘。原因如下：
其一，万科城市之光项目处在西海岸新区的核心腹地。说她是腹地，是因为北行4公里，是政府重点打造的国际经济合作区中德生态园；东行约5公里，是胶州湾跨海大桥入口及第二条海底隧道入口。
其二，辛安处在城市中心及发展主轴线上，地铁M6号线和地铁M2号线双地铁换乘以及第二条海底隧道的开通，必然会推动辛安片区的发展。
其三，辛安片区在万科的经营下，一个新生代商圈呼之欲出。
更为重要的是，紧邻地铁6号线淮河西路站的万科城市之光项目，采用TOD的开发模式，就是以公共轨道交通为导向的发展模式。在当下时代，TOD带来的不仅是便利，还承载着城市的改造、城市的产业升级，以及城市的希望与未来。这种以轨道站点为导向，逐渐形成一种集居住、商业、文化等为一体的高效舒适的全新城市商圈发展模式，通过交通与商业的完美融合，瞄准商业地产的下一个增长点。
效果图
万科城市之光着意缔造的新生代商圈，定名为万科活力大道。如前所分析，新兴商圈意味着价格正处在洼地，从而蕴藏巨大升值潜力，历来是投资的不二之选。新兴商圈内且有“TOD&地铁枢纽”加持的商铺，其稀缺价值更是不言而喻。地铁所能带来的巨大人流量，快速聚集客流，为商家提供人气保障，进而带动物业价值和租金的持续增长。正因为此，青岛地铁沿线的商铺一直受追捧，被称为商业投资领域的金色风向标。
在TOD发展模式领导下，城市之光项目以约28万㎡的总建筑面积，涵盖住宅、商业配套，社区生活商业、万科生活广场、养老公寓等产品，满足全龄生活所需，承接TOD发展模式利好，共享商圈交通、人流、地段等各项红利，轻松导入万千枢纽人潮，撬动财富商机，定位于打造西海岸区域的活力城市生态圈。
凭借万科品牌对商场运营的实力以及良好商业氛围的营造，加上万科商业系对高端客群的吸聚能力，将为万科活力大道的商街带来源源不断的高质消费客群。